Reken op 10 tot 14 procent extra
De vraagprijs van een woning aan de Costa del Sol is nooit het bedrag dat je uiteindelijk kwijt bent. Bovenop de aankoopprijs komen belastingen en kosten die samen tussen de 10 en 14 procent uitmaken. Bij een bestaande woning ligt dat percentage doorgaans op 11 tot 13 procent, bij nieuwbouw iets hoger door de btw-structuur.
Voor een woning van 600.000 euro betekent dat al snel 65.000 tot 80.000 euro aan bijkomende kosten. Dat is geld dat je vooraf moet hebben, want het wordt niet meegefinancierd in een Spaanse hypotheek. Reken daarom vanaf het begin met het totale bedrag, niet met de prijs op de gevel.
Een bank financiert maximaal 60 tot 70 procent van de aankoopprijs voor niet-residenten. De bijkomende kosten betaal je altijd zelf, uit eigen middelen.
Overdrachtsbelasting bij een bestaande woning
Koop je een bestaande woning, dan betaal je in Andalusië de ITP, de overdrachtsbelasting. Sinds de hervorming bedraagt die in Andalusië een vast tarief van 7 procent over de aankoopprijs. Dit is verreweg de grootste kostenpost.
Op een woning van 600.000 euro is dat 42.000 euro. De belasting wordt afgerekend bij of vlak na de notariële overdracht en moet binnen 30 dagen voldaan zijn. De Spaanse fiscus kan de waarde toetsen aan een referentiewaarde, dus een kunstmatig lage koopprijs op papier levert later naheffingen op.
Btw en zegelrecht bij nieuwbouw
Bij nieuwbouw werkt het anders. Je betaalt geen overdrachtsbelasting maar 10 procent IVA (btw) over de koopsom, plus 1,2 procent AJD (zegelrecht) in Andalusië. Samen kom je dus op 11,2 procent aan belasting, iets boven de 7 procent bij bestaande bouw.
Die btw betaal je bij nieuwbouw vaak in termijnen mee met de bouwtermijnen. Houd er rekening mee dat ook over aanbetalingen tijdens de bouw direct btw verschuldigd is.
Notaris, kadaster en juridische kosten
Naast de belasting zijn er vaste transactiekosten. Die zijn relatief klein vergeleken met de overdrachtsbelasting, maar tellen op.
- Notariskosten: 600 tot 1.200 euro, afhankelijk van de koopsom
- Inschrijving kadaster (Registro de la Propiedad): 400 tot 800 euro
- Advocaat of juridisch begeleider: doorgaans 1 procent van de koopsom, met een gangbaar minimum rond 1.500 euro
- Gestoría voor administratieve afhandeling: 300 tot 500 euro
- NIE-nummer en bankzaken: enkele honderden euro's
Hypotheekkosten als je financiert
Financier je met een Spaanse hypotheek, dan komen daar kosten bij. De taxatie (tasación) kost 300 tot 600 euro. Veel banken rekenen een afsluitprovisie van 0,5 tot 1 procent over het hypotheekbedrag. Sinds 2019 betaalt de bank zelf het zegelrecht op de hypotheekakte, dat scheelt de koper aanzienlijk.
Reken ook op een verplichte opstalverzekering en soms een gekoppelde levensverzekering. Banken bieden vaak een lagere rente in ruil voor het afnemen van die producten, maar reken altijd door of dat netto voordeliger is.
Een rekenvoorbeeld van begin tot eind
Stel, je koopt een bestaande villa in Nueva Andalucía voor 750.000 euro. Dan ziet de rekening er ongeveer zo uit: 52.500 euro overdrachtsbelasting (7 procent), 1.000 euro notaris, 600 euro kadaster, 7.500 euro advocaat (1 procent) en 400 euro gestoría. Samen ruim 62.000 euro aan kosten, oftewel 8,3 procent bovenop de prijs.
Financier je daarbij met een hypotheek, dan komt er nog eens 4.000 tot 7.000 euro bij aan taxatie en afsluitprovisie. Het verschil tussen vraagprijs en werkelijke uitgave is dus al gauw 65.000 euro of meer.
Een goede aankoopbegeleider onderhandelt vaak 3 tot 5 procent van de prijs af. Op 750.000 euro is dat 22.500 tot 37.500 euro, genoeg om de meeste bijkomende kosten te dekken.
Wil je weten wat een woning je echt kost?
We maken vooraf een volledige kostenberekening voor jouw situatie, inclusief belasting, financiering en jaarlijkse lasten. Zonder verrassingen achteraf.
Plan een kennismaking