Waarom je een licentie nodig hebt
Wil je je woning aan de Costa del Sol kortdurend verhuren aan toeristen, dan heb je in Andalusië een verhuurlicentie nodig. De regio kent strikte regels voor de zogeheten viviendas con fines turísticos, woningen voor toeristisch gebruik. Verhuren zonder registratie is illegaal en kan boetes opleveren die in de tienduizenden euro's lopen.
De licentie houdt in dat je je woning registreert in het toeristenregister van Andalusië (RTA) en een registratienummer krijgt. Dat nummer moet je vermelden in elke advertentie, ook op platforms als Airbnb en Booking.
Zonder geldig registratienummer mag je niet adverteren of verhuren. Boetes voor illegale toeristische verhuur in Andalusië kunnen oplopen tot 150.000 euro.
Wanneer geldt de regeling?
De regeling geldt voor woningen die je herhaaldelijk en tegen betaling kortdurend aanbiedt aan toeristen via verhuurkanalen of platforms. Verhuur je langdurig aan iemand die er woont, dan val je onder gewone huurregels en heb je deze toeristenlicentie niet nodig.
De grens zit in de aard van de verhuur: incidenteel en toeristisch valt onder de licentieplicht, structurele bewoning niet. Twijfel je waar jouw plannen onder vallen, laat het dan vooraf toetsen, want het bepaalt je hele opzet en belasting.
Eisen aan de woning
Andalusië stelt concrete eisen aan een woning die je toeristisch verhuurt. De woning moet beschikken over een geldige bewoonbaarheidsverklaring (licencia de ocupación) en aan een aantal minimumvoorwaarden voldoen.
- Een geldige licencia de ocupación of eerste-bewoningsvergunning
- Voldoende koeling in de slaapkamers en woonruimtes bij verhuur in de zomer, en verwarming in de winter
- Een EHBO-set en informatie over de regio voor gasten
- Klachtenformulieren (hojas de reclamaciones) beschikbaar voor gasten
- Schriftelijke informatie over huisregels, contactgegevens en noodnummers
Hoe vraag je de licentie aan?
De aanvraag verloopt via een verklaring van verantwoordelijkheid (declaración responsable) bij de Junta de Andalucía. Daarin verklaar je dat de woning aan de eisen voldoet. Na indiening krijg je een registratienummer toegekend dat je direct mag gebruiken.
Het bijzondere is dat je niet hoeft te wachten op een lange goedkeuringsprocedure: het registratienummer komt vrijwel direct na de declaración. Wel kan de overheid achteraf controleren of de woning daadwerkelijk aan alle voorwaarden voldoet, dus dien geen onjuiste verklaring in.
Let op de comunidad en lokale regels
Een landelijke of regionale licentie is niet het hele verhaal. De vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) van je complex kan toeristische verhuur beperken of verbieden. Sinds een wetswijziging kan een comunidad met een gekwalificeerde meerderheid besluiten om toeristische verhuur tegen te houden.
Controleer dus vóór de aankoop de statuten en recente besluiten van de comunidad als verhuur je plan is. Daarnaast werken sommige gemeenten aan extra beperkingen in drukke gebieden. Wat vandaag mag, kan over een paar jaar strenger zijn.
Check vóór je koopt of de comunidad van het complex toeristische verhuur toestaat. Een mooie verhuurwoning is waardeloos als de vereniging het verbiedt.
Belasting en administratie
Met een licentie komt ook de plicht om je huurinkomsten correct aan te geven. Voor EU-inwoners belast Spanje de winst uit verhuur met 19 procent, waarbij je kosten mag aftrekken. De aangifte gebeurt per kwartaal via de modelo 210.
Daarnaast moet je gastgegevens registreren bij de autoriteiten, een wettelijke verplichting voor toeristische verhuurders. Een goede verhuurbeheerder of gestoría neemt deze administratie uit handen, zodat je legaal en zonder boetes verhuurt.
Verhuren zonder juridische risico's
We controleren vóór je koopt of een woning toeristisch verhuurd mag worden en regelen de licentie en administratie. Zo verhuur je vanaf dag één legaal.
Lees meer over investeren