Waarom je een licentie nodig hebt
Wil je je woning aan de Costa del Sol kortdurend verhuren aan toeristen, dan heb je in Andalusië een verhuurlicentie nodig. De regio kent strikte regels voor de zogeheten viviendas con fines turísticos, woningen voor toeristisch gebruik. Verhuren zonder registratie is illegaal en kan boetes opleveren die in de tienduizenden euro's lopen.
De licentie houdt in dat je je woning registreert in het toeristenregister van Andalusië (RTA) en een registratienummer krijgt. Dat nummer moet je vermelden in elke advertentie, ook op platforms als Airbnb en Booking.
Zonder geldig registratienummer mag je niet adverteren of verhuren. Boetes voor illegale toeristische verhuur in Andalusië kunnen oplopen tot 150.000 euro.
Wanneer geldt de regeling?
De regeling geldt voor woningen die je herhaaldelijk en tegen betaling kortdurend aanbiedt aan toeristen via verhuurkanalen of platforms. Verhuur je langdurig aan iemand die er woont, dan val je onder gewone huurregels en heb je deze toeristenlicentie niet nodig.
De grens zit in de aard van de verhuur: incidenteel en toeristisch valt onder de licentieplicht, structurele bewoning niet. Twijfel je waar jouw plannen onder vallen, laat het dan vooraf toetsen, want het bepaalt je hele opzet en belasting.
Eisen aan de woning
Andalusië stelt concrete eisen aan een woning die je toeristisch verhuurt, sinds de vernieuwde regelgeving van 2024 preciezer dan voorheen. Zo geldt een minimale oppervlakte van 14 vierkante meter per slaapplaats volgens het kadaster, met een aantal aanvullende minimumvoorwaarden.
- Minimaal 14 m² kadastrale oppervlakte per slaapplaats
- Voldoende koeling in de slaapkamers en woonruimtes bij verhuur in de zomer, en verwarming in de winter
- Een EHBO-set en informatie over de regio voor gasten
- Klachtenformulieren (hojas de reclamaciones) beschikbaar voor gasten
- Schriftelijke informatie over huisregels, contactgegevens en noodnummers
Hoe vraag je de huurvergunning aan?
De term is met de regelgeving van 2024 officieel gewijzigd van vivienda con fines turísticos (VFT) naar vivienda de uso turístico (VUT), maar het gaat nog steeds om dezelfde huurvergunning of huurlicentie. De aanvraag verloopt via een verklaring van verantwoordelijkheid (declaración responsable) die je digitaal indient bij de Junta de Andalucía, met een verplicht digitaal certificaat. Daarin verklaar je dat de woning aan alle eisen voldoet. Na indiening krijg je automatisch een registratienummer toegekend, in het formaat VFT of VUT gevolgd door een provinciecode en volgnummer, dat je direct mag gebruiken.
Sinds de aanscherping van de regels moet die verklaring ook bevestigen dat de woning stedenbouwkundig geschikt is voor toeristisch gebruik volgens het lokale bestemmingsplan, de zogeheten verklaring van stedenbouwkundige verenigbaarheid. Het bijzondere blijft dat je niet hoeft te wachten op een lange goedkeuringsprocedure: het registratienummer komt vrijwel direct na de declaración. Wel kan de overheid achteraf controleren of de woning daadwerkelijk aan alle voorwaarden voldoet, dus dien geen onjuiste verklaring in.
De procedure is op hoofdlijnen eenvoudig, maar de eisen aan het bestemmingsplan, de comunidad en het gebouw verschillen per gemeente en per complex. Laat de aanvraag daarom altijd controleren door een lokale gestor of jurist die de actuele regels in jouw gemeente kent, zodat je zeker weet dat je situatie klopt voordat je gaat verhuren.
Let op de comunidad en lokale regels
Een landelijke of regionale licentie is niet het hele verhaal. De vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) van je complex kan toeristische verhuur beperken of verbieden. Sinds een wetswijziging kan een comunidad met een gekwalificeerde meerderheid besluiten om toeristische verhuur tegen te houden.
Controleer dus vóór de aankoop de statuten en recente besluiten van de comunidad als verhuur je plan is. Daarnaast werken sommige gemeenten aan extra beperkingen in drukke gebieden. Wat vandaag mag, kan over een paar jaar strenger zijn.
Check vóór je koopt of de comunidad van het complex toeristische verhuur toestaat. Een mooie verhuurwoning is waardeloos als de vereniging het verbiedt.
Belasting en administratie
Met een licentie komt ook de plicht om je huurinkomsten correct aan te geven. Voor EU-inwoners belast Spanje de winst uit verhuur met 19 procent, waarbij je kosten mag aftrekken. De aangifte gebeurt per kwartaal via de modelo 210.
Daarnaast moet je gastgegevens registreren bij de autoriteiten, een wettelijke verplichting voor toeristische verhuurders. Een goede verhuurbeheerder of gestoría neemt deze administratie uit handen, zodat je legaal en zonder boetes verhuurt.
Geldigheidsduur en wat gebeurt er bij verkoop
Een eenmaal toegekend registratienummer heeft geen vervaldatum: de licentie blijft geldig zolang de woning aan de voorwaarden blijft voldoen. Je hoeft de vergunning dus niet periodiek te verlengen, al kan de overheid op elk moment controleren of de situatie nog klopt.
De licentie is gekoppeld aan de eigenaar die de declaración responsable heeft ingediend, niet aan de woning zelf. Verkoop je de woning, dan gaat het registratienummer niet automatisch mee over naar de nieuwe eigenaar. Koop je een woning die geadverteerd wordt met een bestaande verhuurlicentie, dan moet je als nieuwe eigenaar altijd zelf een eigen declaración responsable indienen voordat je mag verhuren, ook al bestond de licentie al onder de vorige eigenaar.
Een verhuurlicentie erf je niet bij aankoop. Als koper dien je altijd je eigen verklaring in, ook als de woning al eerder legaal verhuurd werd.
Verschillen tussen gemeentes aan de Costa del Sol
De basisregels voor de verhuurlicentie zijn regionaal, vastgesteld door de Junta de Andalucía, maar de praktische uitwerking verschilt per gemeente. Steden met veel toeristische druk voeren soms aanvullende lokale beperkingen in, bijvoorbeeld op nieuwe registraties in wijken met een hoge dichtheid aan toeristische verhuur, de zogeheten zonas saturadas. De stad Malaga heeft de afgelopen jaren zulke aanvullende beperkingen ingevoerd voor delen van het historische centrum.
Aan de Costa del Sol zelf, in gemeentes als Marbella, Estepona, Mijas (met Fuengirola en La Cala de Mijas) en Benalmádena, gelden vooralsnog vooral de regionale Andalusische regels, zonder een vergelijkbaar breed moratorium. Dit kan per wijk en per jaar veranderen. Vraag bij twijfel altijd na bij de gemeente of een lokale gestor of er voor jouw specifieke adres aanvullende beperkingen gelden, naast de comunidad-regels die hierboven al genoemd zijn.
Veelgestelde vragen
Waarom heb je een verhuurlicentie nodig aan de Costa del Sol?
Wil je je woning aan de Costa del Sol kortdurend verhuren aan toeristen, dan heb je in Andalusië een verhuurlicentie nodig. De regio kent strikte regels voor de zogeheten viviendas con fines turísticos, woningen voor toeristisch gebruik. Verhuren zonder registratie is illegaal en kan boetes opleveren die in de tienduizenden euro's lopen. De licentie houdt in dat je je woning registreert in het toeristenregister van Andalusië (RTA) en een registratienummer krijgt, dat je moet vermelden in elke advertentie.
Wanneer geldt de verhuurlicentieplicht?
De regeling geldt voor woningen die je herhaaldelijk en tegen betaling kortdurend aanbiedt aan toeristen via verhuurkanalen of platforms. Verhuur je langdurig aan iemand die er woont, dan val je onder gewone huurregels en heb je deze toeristenlicentie niet nodig. De grens zit in de aard van de verhuur: incidenteel en toeristisch valt onder de licentieplicht, structurele bewoning niet.
Hoe vraag je een huurvergunning aan in Andalusië?
De huurvergunning of huurlicentie voor toeristische verhuur vraag je aan via een verklaring van verantwoordelijkheid (declaración responsable), die je digitaal indient bij de Junta de Andalucía met een digitaal certificaat. Daarin verklaar je dat de woning aan de eisen voldoet, inclusief de stedenbouwkundige geschiktheid volgens het lokale bestemmingsplan. Na indiening krijg je een registratienummer toegekend dat je direct mag gebruiken, zonder te hoeven wachten op een lange goedkeuringsprocedure. De overheid kan achteraf wel controleren of de woning daadwerkelijk aan alle voorwaarden voldoet.
Is een VFT-licentie hetzelfde als een huurlicentie of huurvergunning in Andalusië?
Ja. Vivienda con fines turísticos (VFT) was de oorspronkelijke naam voor deze huurvergunning. Sinds de regelgeving van 2024 heet dezelfde vergunning officieel vivienda de uso turístico (VUT), maar in de praktijk wordt de aanduiding VFT nog veel gebruikt. Het gaat in beide gevallen om dezelfde huurlicentie voor kortdurende toeristische verhuur, met hetzelfde registratienummer in het toeristenregister van Andalusië (RTA). Omdat de exacte eisen per gemeente kunnen verschillen, is het verstandig om je aanvraag altijd te laten checken door een lokale gestor of adviseur voordat je gaat verhuren.
Gaat een verhuurlicentie automatisch mee bij de verkoop van een woning?
Nee. De licentie is gekoppeld aan de eigenaar die de declaración responsable heeft ingediend, niet aan de woning zelf. Koop je een woning die eerder verhuurd werd met een geldige verhuurlicentie, dan moet je als nieuwe eigenaar altijd een eigen verklaring indienen voordat je zelf mag verhuren, ook al bestond de licentie al onder de vorige eigenaar.
Gelden er in elke gemeente aan de Costa del Sol dezelfde regels voor toeristische verhuur?
De basisregels zijn regionaal en gelden voor heel Andalusië, maar sommige gemeenten met veel toeristische druk voeren aanvullende lokale beperkingen in, zoals de stad Malaga voor delen van het historische centrum. Costa del Sol-gemeenten als Marbella, Estepona, Mijas en Benalmádena kennen vooralsnog vooral de regionale regels, zonder een vergelijkbaar breed moratorium, maar dit kan per wijk en per jaar veranderen. Check dit daarom altijd lokaal.
Bron: regelgeving voor toeristische verhuur (vivienda de uso turístico / VUT, voorheen VFT), Junta de Andalucía.
Verhuren zonder juridische risico's
We controleren vóór je koopt of een woning toeristisch verhuurd mag worden en regelen de licentie en administratie. Zo verhuur je vanaf dag één legaal.
Lees meer over investeren