Begin met je voorbereiding, niet met bezichtigen
De meeste Nederlanders beginnen met scrollen door advertenties en plannen daarna een bezichtigingsreis. Dat is precies de verkeerde volgorde. Voordat je een woning bekijkt, moet je weten wat je financieel kunt en wilt: het totale budget inclusief de 10 tot 14 procent bijkomende kosten, de financieringsvorm en het doel van de aankoop.
Bepaal ook of je voor eigen gebruik koopt, voor verhuur, of voor beide. Dat verandert de wijk, het type woning en de fiscale aanpak volledig. Een woning die ideaal is om in te wonen, is lang niet altijd een goede verhuurinvestering.
Wie eerst de financiële kaders en het doel scherp heeft, bezichtigt twee keer zo gericht en koopt zelden iets waar hij later spijt van krijgt.
Stap 1: NIE en bankrekening
De praktische basis bestaat uit twee dingen: een NIE-nummer en een Spaanse bankrekening. Het NIE is je fiscaal identificatienummer en verplicht bij de aankoop. Een Spaanse bankrekening heb je nodig om de notariskosten, belastingen en nutsvoorzieningen te betalen.
Beide kun je vanuit Nederland in gang zetten, het liefst via een volmacht aan een Spaanse advocaat. Begin hier vroeg mee, want de wachttijden voor een NIE kunnen oplopen en een aankoop wordt anders vertraagd.
Stap 2: Financiering regelen
Wil je financieren, regel dan vooraf duidelijkheid over je hypotheekmogelijkheden. Spaanse banken financieren voor niet-residenten doorgaans 60 tot 70 procent van de taxatie- of koopwaarde, afhankelijk van welke lager is. De rest plus de kosten betaal je uit eigen middelen.
Je kunt kiezen tussen een Spaanse hypotheek of het opnemen van overwaarde op je Nederlandse woning. Welke voordeliger is, hangt af van rente, looptijd en je fiscale situatie. Laat dit doorrekenen voordat je een bod doet, zodat je weet hoe hard je financiering staat.
Stap 3: Zoeken, bezichtigen en selecteren
Nu pas komt het zoeken. De Spaanse markt werkt grotendeels via een gedeeld systeem (Resales Online), waardoor één goede partij je vrijwel het hele aanbod kan tonen. Je hoeft dus niet met tien makelaars te praten.
- Maak een gerichte shortlist op basis van wijk, type en budget
- Plan bezichtigingen geclusterd, bijvoorbeeld acht woningen in twee dagen
- Let op oriëntatie, geluid, staat van het complex en gemeenschappelijke lasten
- Vraag naar de jaarlijkse comunidad-kosten en de IBI (onroerendgoedbelasting)
- Bezoek de omgeving ook buiten het hoogseizoen
Stap 4: Bod, reserveringscontract en due diligence
Als je een woning kiest, doe je een bod. Bij overeenstemming teken je een reserveringscontract en betaal je een reserveringsbedrag, vaak 6.000 tot 10.000 euro, waarmee de woning van de markt gaat. Daarna volgt de due diligence: je advocaat controleert eigendom, schulden, vergunningen en of er geen illegale aan- of verbouwingen zijn.
Vervolgens teken je het privécontract (contrato de arras), meestal met een aanbetaling van 10 procent. Trek jij je daarna zonder reden terug, dan verlies je die aanbetaling. Trekt de verkoper zich terug, dan moet hij het dubbele teruggeven.
Teken nooit een reserverings- of arras-contract voordat je advocaat de juridische controle heeft afgerond. Dit is de stap waar de meeste fouten worden gemaakt.
Stap 5: De notaris en de overdracht
De aankoop wordt definitief bij de notaris met de escritura pública, de notariële akte. Daar betaal je het restant van de koopsom, vaak via een bankcheque, en krijg je de sleutels. De notaris stelt de akte op en controleert de identiteiten, maar let op: de Spaanse notaris adviseert je niet over de deal zelf. Dat is de rol van je advocaat.
Na de overdracht zorgt je begeleider voor de inschrijving in het kadaster, de afdracht van de overdrachtsbelasting en het overzetten van water, elektra en de comunidad op jouw naam. Pas als dat allemaal rond is, ben je echt klaar.
Na de aankoop: de lopende verplichtingen
Met de sleutel ben je er nog niet helemaal. Als niet-resident met een woning in Spanje krijg je te maken met jaarlijkse verplichtingen: de IBI, de afvalbelasting, de comunidad-bijdrage en de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten (de modelo 210), die je ook betaalt als je niet verhuurt.
Verhuur je de woning, dan komen daar belasting op de huurinkomsten en mogelijk een verhuurlicentie bij. Regel een goede gestoría of fiscalist die deze jaarlijkse aangiften voor je verzorgt, zodat je geen boetes oploopt.
Klaar om gericht te beginnen?
We begeleiden je door het hele traject, van NIE en financiering tot de sleuteloverdracht. Onafhankelijk, in het Nederlands, en altijd in jouw belang.
Bekijk onze werkwijze